Причиной увеличения сроков продажи вторичного жилья часто становится неадекватный подход собственников к ценообразованию. Люди не хотят мириться с тем, что реальная стоимость квартиры в старом фонде не совсем или вовсе не соответствует их ожиданиям. Однако рыночные реалии таковы, что правильное назначение цены зачастую становится главным инструментом для заключения выгодной сделки.
Как определить ценность недвижимого имущества при его продаже?
Одновременный учет внешних и внутренних факторов поможет сориентироваться на предмет суммы выручки от реализации объекта недвижимости. К первым относится все то, что окружает дом, ко вторым – характеристики самой жилплощади.
Обычно обе группы факторов работают в комплексе, но перечень наиболее важных критериев оценки всякий раз будет индивидуален. Оно и понятно: своя специфика характерна не только для региона, но даже и для конкретного населенного пункта.
Что способствует удорожанию?
- Расположение вдали от индустриальных зон и транспортных развязок. Отлично, если рядом будет парк, природные или городские достопримечательности.
- Близость остановок подземного и/или надземного городского транспорта, наличие удобных подъездных путей, крытых паркингов или мест для стоянки личных машин.
- Высокий уровень благоустройства, функциональность и эстетика прилегающих территорий, наличие спортивно-игровых и прогулочных площадок, хорошее озеленение.
- Расстояние до ближайших магазинов, развлекательных центров, больниц, социальной инфраструктуры – яслей, детских садов, школ, больниц. Его уменьшение позволят продать дороже.
- Недавняя застройка: чем современнее дом, тем большую цену можно установить за квартиру в нем.
- Конструктив и серия: в кирпичных и монолитных домах жилье обычно стоит дороже, нежели в панельных (подробнее о преимуществах разных технологий домостроения).
- Чистый и отремонтированный подъезд, несколько или хотя бы один лифт, домофон, охранные системы – все то, что обеспечивает комфорт и безопасность.
- Выход окон на разные стороны дома. Хорошо, если большая часть проемов обращена на солнечную сторону, еще лучше, если из них открывается красивый панорамный вид.
- Изолированные друг от друга комнаты квадратной формы, просторная кухня, коридор, туалет и ванная, хорошее качество внутренней отделки (элитный ремонт не сильно прибавит стоимости!).
- Обеспеченность объекта не только канализацией, водо-, электро- и газоснабжением, но и современными слаботочными коммуникациями – системами связи, пожарной и антивандальной охраной.
Что удешевляет?
В минус сыграет неудачное местонахождение относительно района города, плохая экология, трудности с автомобильными пробками и/или парковкой, отталкивающий вид из окон. Также к недостаткам относят угловое жилье, последний, первый и второй этажи.
Риэлтерская практика показывает, что покупатели большое внимание уделяют соседству: обнаружение за дверью скандалистов, фанатичных любителей животных, дебоширов и алкоголиков способно снять вплоть до 10% от запрашиваемой суммы. Негативно сказывается и сложность юридической истории объекта.
Как определить реальную стоимость квартиры?
Здесь есть три пути: самостоятельный расчет, обращение к риелтору, заказ профессиональной оценки в соответствующей компании. Каждый из них обладает своими особенностями, а выбор зависит от вида и состояния имущества, финансовых возможностей и конечных целей продавца.
- При составлении официального заключения лицензированные оценщики используют открытые данные из кадастра недвижимости, а также электронных и офлайновых досок объявлений. Процедура эта обойдется заказчику недорого, однако итоговый документ в действительности нужен лишь в ограниченном числе случаев. Например, его попросит ипотечный банк, нотариус для оформления прав наследования, суд при решении имущественных споров.
- Прикинуть возможную прибыль от сбыта недвижимости вполне реально и самому. Нужно поискать аналогичные по техническим характеристикам варианты, сопоставить между собой ценовые запросы продавцов и выделить среднее. Или еще проще: на некоторых профильных сайтах есть специальные онлайн-калькуляторы.
Однако такие попытки обычно дают не совсем точные результаты. Дело тут в разнице действительной цены предложений (суммы дохода от продажи после вычета всех издержек) и заявляемых продавцами «хотелок». Кроме того, при расчете необходимо учитывать и динамику рыночных показателей. У неподготовленного человека на анализ уйдет немало времени, причем эффективность такого подхода привязана к юридической и экономической подкованности.
- Консультация с агентом дает хорошее понимание рынка, а его опыт будет полезен с точки зрения прогнозирования и учета одновременно всего объема предложения в интересующем сегменте. Однако и здесь есть минусы. В частности, заинтересованность риелтора в клиенте иногда приводит к намеренному завышению ценника. Хотя бывает и наоборот: в расчете на ускорение процесса некоторые агенты намеренно демпингуют.
Вопрос прояснения реальной стоимости квартиры актуален для любого продавца. Грамотный учет всего разнообразия факторов ценообразования обеспечит возможность быстрого и взаимовыгодного заключения сделки купли-продажи.
