Сахалин – это один из немногих регионов России, где средняя цена квадратного метра на вторичном рынке ниже аналогичного показателя для «первички». Это вполне объяснимо: географическое расположение, высокие цены на энергоресурсы и сейсмическая активность удорожают строительство. Тем не менее, продажа готовой квартиры в Южно-Сахалинске – процесс небыстрый и утомительный.
В общем случае такое положение вещей определяется невысокой платежеспособностью местного населения в сочетании с дорогими ценами на жилье. Несмотря на относительно высокие северные доходы, уровень жизни здесь оставляет желать лучшего. Поэтому для подавляющего большинства жителей и приезжих ипотека – это единственно приемлемый способ покупки недвижимости в административном центре Сахалинской области.
Особенности продажи квартир в Южно-Сахалинске через ипотеку
Сложился стереотип, что реализация недвижимости за кредитные деньги – это процедура хлопотная и сложная. Однако на деле специфика здесь только в том, что оценивает состояние имущества не только непосредственный покупатель, но и банк. Причем если потенциального жителя интересует комфортабельность интерьеров и обеспеченность объекта инфраструктурой, то кредитора – соответствие предложения рынку, а самого помещения - правовым нормам.
- Согласованность перепланировки – это аспект, которому финансовые учреждения уделяют большое внимание. Если допускается возможность сбыта серьезно переобустроенных квадратных метров «ипотечнику», то продавец должен позаботиться о внесении произведенных изменений в инвентаризационный план. Южносахалинцы отмечают, что один из самых проблемных в этом смысле ипотечных операторов – Газпромбанк. Его сотрудники настаивают, чтобы недопустимые преобразования в объекте залога были обязательно устранены. В противном случае в кредитовании просто отказывают. В Сбербанке и некоторых других структурах на этот аспект смотрят немного мягче, разрешая проводить согласование уже новому владельцу.
- Проверка адекватности назначенной цены в ипотечных сделках нужна даже не столько конкретному покупателю, сколько банку. Если в сделках между двумя физлицами стоимость предложения чаще определена сравнительным методом (высчитывается среднерыночный показатель, а о точной сумме стороны договариваются за время торгов), то кредиторы привлекают к оценке профессионалов. Эксперты по целому ряду параметров проверяют адекватность назначенной продавцом цены. Результаты анализа полученных данных они заносят в соответствующее заключение. Этот документ требуется для определения ликвидности имущества и подсчета максимальной суммы займа. За услуги аккредитованных банком оценщиков платит покупатель, поэтому единственная трудность продавца состоит в выделении времени на показ квартиры специалисту.
- Финансовая ответственность за страхование тоже полностью ложится на покупателя. Вообще требования застраховать залоговую недвижимость обусловлены тем, что ипотечный оператор стремится сохранить ликвидность собственности на всем протяжении срока выплаты кредита. Это выгодно и покупателю, а от продавца потребует лишь некоторого терпения в плане времени получения денег.
В целом продать жилье ипотечным заемщикам ненамного труднее, чем заключить сделку за реальные средства. Единственный недостаток таких операций для продавца состоит в чуть более затянутых сроках. Если у потенциального покупателя уже есть предварительно одобренный кредит, а реализуемая жилплощадь удовлетворяет запросам банка, то времени уйдет примерно на неделю или две больше. Сложнее дело будет обстоять в случае запутанной юридической истории объекта или огрех в кредитном прошлом заемщика.
Что делать тем, кто не хочет связываться с ипотекой?
Несмотря на всю свою безопасность, купля-продажа через банк подходит не всем. Кому-то некогда ждать, у кого-то собственность считается не особо ликвидной (к примеру, жилье находится на первом/последнем этаже либо в старом доме), а третьи просто опасаются. Условия выхода сделку в таких случаях индивидуальны, но на особую выгоду и скорость рассчитывать не приходится при продаже квартиры в Южно-Сахалинске.
Оптимальный вариант – доверить продажу риелтору. Опытный и умный посредник способен найти выход из сложных ситуаций, в том числе продать наименее востребованный тип объекта в самом бесперспективном районе Южно-Сахалинска. В практике некоторых специалистов бывали случаи, когда удавалось без демпинга продать трехкомнатную квартиру на Птицефабрике или дом во Владимировке буквально за неделю.
Если хочется попытать счастья самому, то профессионалы рекомендуют действовать так:
- ознакомиться с обзорами рынка островной недвижимости;
- найти на городском форуме и досках объявлений аналогичные предложения с целью назначения справедливой цены;
- подготовить документы (здесь экономить точно не стоит, собранный пакет лучше будет проверить у профильного юриста);
- косметически отремонтировать или хотя бы прибрать квартиру;
- сделать фотографии кухни, коридора, комнат, подъезда, фасада дома;
- составить объявления и разместить их на местных и федеральных рекламных площадках;
- ждать звонков на личный телефон или специально приобретенную для этих целей SIM-карту.
Внешне схема самостоятельной продажи жилья на Сахалине выглядит не сложно, хотя своих нюансов хватает на каждом этапе. Но разве «подводные камни» островным жителям страшны?
