Число автомобилей на душу населения растет, поэтому дефицит мест для парковки личного автотранспорта – повсеместная проблема. Поскольку высокий спрос порождает предложение, то многие владельцы гаражной недвижимости задумываются о возможности совершения подобных сделок. Поэтому в юридические консультации поступают вопросы о том, как и можно ли продавать гараж, если на руках имеются только документы о членстве в ГСК и справки о выплате пая.
В любом случае нужно как минимум запросить консультацию специалиста или риелтора с соответствующим профилем. Лучшая стратегия – доверить поиск потенциального покупателя и оформление сделки профессионалу. Но даже при таком раскладе общее понимание процесса лишним для продавца уж точно не будет.
Можно ли продать гараж в ГСК на законных основаниях?
Специалисты неоднозначно отвечают на этот вопрос. Так происходит потому, что такие сделки сопряжены с некоторыми особенностями, обусловленными правовым статусом объектов. Поскольку лишь немногие из них оформлены официально, то трудности при совершении подобных операций неизбежны.
В чем же сложность?
- Поскольку капитальная постройка на фундаменте неразрывно связана с земельным участком, то согласно ст.130 ГК РФ такие объекты попадают в категорию недвижимого имущества. Из этого следует, что на гаражные помещения необходимо оформлять технический и кадастровый паспорта. Без них купля-продажа не может быть признана законной.
- Реальность такова, что большинство кооперативов создавалось в те времена, когда о понятие частной собственности еще только зарождалось. И по сию пору большинство ГСК пребывают в подвешенном состоянии: земля под гаражной застройкой не оформлена в собственность, ею пользуются на основе долго- или среднесрочной аренды.
Обратите внимание! Риски тут весьма существенны. В любой момент хозяин земель может решить расторгнуть договор аренды с тем, чтобы продать надел. К примеру, под коммерческое или жилищное строительство. Естественно, что площадку при этом придется очистить от лишних построек. Самая печаль в том, что ни на какие компенсации владельцам ликвидированных гаражей рассчитывать не приходится.
- На практике заморачиваться с приватизацией земли под ГСК никто особо не жаждет. Чаще всего проблема в том, что такое решение должно приниматься коллективно. Мало того, что обеспечить хорошую явку на общее собрание достаточно сложно, так еще и не всякий потенциальный сособственник участка будет согласен на проведение этой дорогостоящей процедуры.
Механизм сделки
Продажа кооперативного гаража на арендованной земле может производится только по обходной схеме. Ничего противозаконного в ней нет, хотя новый хозяин бокса получает ряд вышеозначенных рисков внезапного лишения своего имущества.
Смысл такой операции заключается в смене членства в ГСК. Примерный порядок действий таков:
- Продавец объекта с членской книжкой на руках обращается к председателю кооператива с просьбой исключить его из рядов пайщиков.
- Управленец и бухгалтер проверяют выполнение финансовых обязательств (оплаты членских взносов и пая). Если все в порядке, обратившемуся выдаются справки об отсутствии задолженностей.
- После того как покупатель увидит эти документы, он пишет заявление о принятии его в кооператив. Затем рассчитывается с продавцом, факт передачи денег подтверждается распиской.
- Оформление членской книжки на имя нового владельца расценивается как переход прав на имущество. Следует иметь в виду, что возможность обращения в Росреестр для оформления права собственности появляется только при условии полной оплаты пая, то есть одной лишь членской книжки будет недостаточно.
Поскольку выстроенный на арендованной земле гараж по сути своей является незарегистрированным в Росреестре «самостроем», то договор купли-продажи можно и не оформлять. В данном случае этот документ просто не будет иметь никакой юридической силы. Хотя на психологическом уровне он важен: фиксация договоренностей на бумаге всегда стимулирует дисциплинированность обеих сотрудничающих сторон.
Как реализовать уже приватизированный гараж?
Если все документы на землю под гаражом и сам бокс в порядке, то схема действий продавца практически ничем не отличается от процедуры сбыта любого другого типа недвижимости. Единственная особенность заключается в том, что покупателя есть смысл искать не только на порталах недвижимости или досках объявлений, но и в социальных медиа.
Риелторы рекомендуют присматриваться к пабликам автомобильной тематики, форумам для общения автовладельцев, коммуникативным площадкам строящихся или недавно сданных жилых комплексов. Хорошо срабатывает наружная реклама: баннеры на самом объекте и бумажные объявления в местах скопления людей.
Незаконный статус гаражей в кооперативах - это причина снижения цены продажи и основной риск для покупателей подобной недвижимости. Несмотря на сложность процедуры оформления собственности, сделать это будет необходимо уже в ближайшей перспективе.
