Свердловская область традиционно входит в десятку лидеров по объему вводимого в эксплуатацию нового жилья. Развитость рынка новостроек угнетающе действует на активность продаж комнат в Екатеринбурге, относящихся ко вторичному предложению. Эта тенденция выражена как в классическом советском малогабарите («гостинках» и «малосемейках»), так и в отношении помещений в многокомнатных коммунальных квартирах и общежитиях.
Риэлторы и аналитики рынка недвижимости объясняют такую ситуацию двумя факторами. Результат действия обоих – увеличение сроков экспозиции объекта и необходимость снижать цену.
- Покупают недвижимость в уральской столице чаще семейные. Более возрастные граждане приобретают квадратные метры для подросших детей, молодежь – для собственного проживания. И обе категории в основном выбирают новострой. Это не удивительно, ведь зачастую в новых домах студии или апартаменты и просторнее, и дешевле, и комфортнее.
- Старый фонд хуже продается на окраинах города, из которых трудно добраться на работу в центр. Отталкивают потребителя также варианты, расположенные в бесперспективных районах. То есть в тех, где возведение нового жилья не блещет хорошими темпами. Инфраструктура в них развивается медленно, а кому же хочется жить за пределами современной городской цивилизации?
Как ускорить продажу комнаты в Екатеринбурге, но не потерять в деньгах?
Универсального рецепта не существует, поскольку очень многое зависит от районной привязки объекта, его юридических и технических особенностей. Важно понимать единый закон: даже очень хороший вариант продать в короткий срок по цене выше рынка будет непросто.
Если повезет с покупателем, то выгадать от продажи можно и большую сумму, чем предлагает рынок. В частности, такие примеры бывали в районе Химмаша. Трудоустройство на местные предприятия позволяло покупателям игнорировать географическую отдаленность локации от остальной части города.
На практике срочно продать удается чаще всего при использовании демпингового подхода. Объективно оценить рыночную стоимость имущества помогут профессионалы, но примерно определиться можно и самостоятельно. Риэлторы советуют действовать так:
- найти аналогичные объявления (по классу и географии) на нескольких порталах о недвижимости;
- выписать запрашиваемые расценки;
- вычеркнуть в составленном списке крайние значения;
- в оставшемся диапазоне цен ориентироваться на нижние варианты;
- обозначить в своей рекламе чуть меньшую сумму или указать на возможность торга, если таковой допустим для собственника.
Если спешки нет, то пренебрегать своими финансовыми интересами и торопиться тоже нет смысла. Установить справедливую цену предложения поможет взвешенная оценка характеристик местоположения и состояния объекта. Проще пояснить на примере.
Допустим, помещение находится в советском доме микрорайона Уралмаш. Факторы удорожания: активная застройка приводит к лучшей оснащенности торговыми и развлекательными учреждениями, а исходно высокая плотность населения обеспечила достаточную развитость социальной инфраструктуры. Факторы удешевления: типовая планировка, многочисленные дорожные заторы в сторону центра города, частые аварии на коммунальных сетях. По другим локациям тоже можно выделить свои плюсы и минусы.
Как действовать продавцу?
Скорость поиска потенциальных покупателей напрямую зависит от стратегии продвижения, а быстрота выхода на сделку - от предпродажной подготовки объекта.
О рекламе
Размещая объявления на многих каналах, продавец увеличивает охват аудитории. Однако в этом случае нужно понимать, что минимум 60% обращений будет от посредников. На самом деле, риэлтерский бизнес в Екатеринбурге считается одним из лучших в России, поэтому не стоит опасаться сотрудничества с профессионалом.
Многое зависит и от самого объявления. Оно обязательно должно содержать качественные фотографии, а также текстовое описание с продающими элементами и указаниями стоимости. Считается, что в этом сегменте достаточно 5-7 фото. Это должно быть несколько ракурсов самой комнаты, остальное – изображения мест общего пользования (кухня, коридор, туалет/ванна).
О подготовительных процедурах
Юридическая подготовка комнаты к продаже выполняется по общему с другой жилой недвижимостью алгоритму. То есть понадобится точно такой же пакет документов, что в отношении обычной квартиры:
- договор купли-продажи;
- акт передачи имущества;
- правоустанавливающие и правоудостоверяющие бумаги;
- заявления о переходе прав;
- при необходимости - согласие супруга и/или органов попечительства.
Тем не менее, есть одно важное «Но!». Если помещение относится к долевой собственности нескольких лиц (в статусе коммунальной квартиры), то согласно ст.250 ГК РФ понадобится письменно уведомить других сособственников о продаже части общего недвижимого имущества. Дело в том, что таковые обладают преимущественным правом выкупа комнаты в течение одного месяца. Если будет получен отказ от покупки или реакции не последует, то владелец правомочен отчуждать объект посторонним гражданам.
Мероприятия по технической подготовке комнаты к реализации ничем особым не выделяются. Точно также в помещении нужно как минимум навести порядок, как максимум – сделать косметический ремонт. На время показов лучше освободить пространство от жильцов, необходимых вещей и всякого хлама.
На «падающем» рынке Екатеринбурга быстро и дорого продать комнату или малогабарит во «вторичке» самостоятельно довольно сложно. Упростить задачу помогут специалисты рынка недвижимости.
