Обычно организацию и оформлению сделок продажи коммерческой недвижимости в Ярославле собственники доверяют специалистам из профильных риэлтерских фирм. И это правильно: этот непростой процесс имеет множество особенностей и сопряжен с рядом рисков. Тем не менее, понимание его специфики будет полезно как для выбора подходящего посредника, так и для контроля его работы.
Этап 1: определение стоимости
К коммерческой недвижимости принято относить капитальные постройки, предназначенные для решения тех или иных бизнес-задач. Сюда относятся:
- помещения свободного назначения;
- переквалифицированные в нежилье бывшие квартиры;
- гостиницы и хостелы;
- магазины и прочие торговые учреждения;
- склады производственные базы;
- готовые и недостроенные офисы.
Предварительную стоимость определяют путем сопоставления аналогичных предложений. Хотя задача здесь усложняется тем, что некоторые из них представлены в ограниченном количестве. К примеру, отелей в столице Золотого Кольца продается мало. Поэтому исследования рынка хватает не всегда, зачастую приходится приглашать профессионального оценщика.
Его главная задача – определить объем потенциальной прибыли, которую сможет постоянно генерировать объект. Этот параметр отражает срок окупаемости инвестиций. Его величина зависит от назначения недвижимости, географической привязки, технического состояния. Так, наибольшую доходность способны приносить современные офисы, расположенные на первой линии улиц Кировского района.
Также во внимание специалиста обязательно попадает соответствие объекта его санитарным нормам для конкретного вида коммерческих площадок. К примеру, продовольственные магазины проверяют по СП 2.3.6.1066-01, а производства – по СанПин 2.4.548-96.
Этап 2: подготовка
Помещение освобождают от всего лишнего и одновременно готовят базовый пакет документации:
- кадастровый и технический паспорт;
- правоустанавливающие и правоудостоверяющие бумаги;
- справки об отсутствии обременений, ареста, притязаний посторонних.
Если собственник - юрлицо, то сюда добавляются его учредительные документы. Продавцы из категории физлиц должны предоставить нотариально подтвержденное согласие супруга. В целом официальная сторона подобных сделок в Ярославской области не отличается от других регионов.
Этап 3: поиск покупателя
Здесь нужно учитывать, что приобретаются коммерческие пространства представителями малого и среднего бизнеса. Предпринимателю удобнее делегировать поиск варианта профессионалу. И это еще один довод в пользу того, что сбыт площадей для бизнеса лучше осуществлять через риелтора.
Местные эксперты рассказывают, что покупателями ярославской коммерции нередко становятся хорошо обеспеченные жители других регионов. Такая особенность вызвана инвестиционной привлекательностью промышленного кластера и высоким туристическим потенциалом города.
В своей работе агенты используют общероссийские и региональные интернет-порталы о недвижимости и доски объявлений бесплатного формата. Также они пользуются собственными базами и привлекают к поиску партнерские организации.
Если речь идет о крупных промышленных или торговых комплексах, то хорошие результаты принесет реклама в отраслевых изданиях. Такой метод продвижения затратен, однако приводит исключительно целевых клиентов. Хорошо себя зарекомендовала наружная реклама, но баннеры рассчитаны в основном на локальных покупателей. Этот способ хорош для реализации небольших объектов торговли или бытового обслуживания.
Этап 4: совершение сделки
Все условия купли-продажи, оплаты и ответственность сторон закрепляют в договоре, который подписывается лично продавцом и покупателем. База для составления документа – типовая форма, но будет лучше, если частные нюансы составит юрист. В Ярославле таковых предостаточно: ежегодно ЯрГУ, филиалы МУБиНТ, МЭСИ и другие ВУЗы выпускают квалифицированных специалистов.
Вопросы налогообложения при продаже коммерческой недвижимости в Ярославле
Объем трат на оплату налогов от реализации нежилого помещения зависит от следующих факторов:
- юридического статуса собственника;
- кадастровой стоимости объекта;
- периода владения имуществом.
Для физлиц резидентов РФ ставка составляет 13%, для нерезидентов - 30%. При расчете налога для предприятий учитывается тип использования недвижимости. Если помещение не применялось для ведения предпринимательской деятельности, то ставка подоходного будет равна 13% для российских компаний. Если объект использовался для извлечения дохода, то расчет суммы будет зависеть от применяемой схемы налогообложения.
Нельзя забывать и о необходимости выплаты имущественных налогов. С 2016 года основой для расчета налоговой ставки здесь принята кадастровая стоимость имущества. В Ярославской области для владельцев административно-деловых центров, торговых комплексов и помещений в них, нежилых пространств под офис, объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания действует ставка 2% от кадастровой оценки. Собственники прочих коммерческих помещений в преимуществе, для них этот параметр составляет 0,5%.
Если купленная до 2016 года коммерческая недвижимость находится в собственности более пяти лет, то продавец не платит налог. Если основанием для владения объектом выступили документы о даре, приватизации или наследстве, то для освобождения от уплаты налога хватит и трех лет.
Для реализации бизнес-недвижимости рекомендуется обращаться в профильные агентства. Самостоятельная продажа потребует отличной юридической подкованности, массы времени и энергозатрат.
