Перенос даты выдачи ключей застройщиками дольщикам – нередкое явление в сфере жилищного строительства. Причины срыва сроков различны, но в любом случае девелоперы обязаны подготовить и выслать соответствующее уведомление в течение двух календарных месяцев до даты, зафиксированной в долевом договоре. Если документ не пришел, то такая ситуация однозначно потребует защиты прав дольщиков в суде.
Если же строительная организация оформляет извещение как дополнительное соглашение к ДДУ либо высказывает в нем предложение перезаключить договор, то тактика действий второго участника правоотношений выбирается исходя из прогноза развития ситуации возведения жилого дома. Видя, что объект может быть заморожен, от подписания этого документа имеет смысл отказаться, соответствующее на то право у дольщика есть.
Юридическая защита прав дольщиков
Количество долгостроев в последние годы снизилось, однако число обращений к помощи специалистов по правому аспекту проблем долевого строительства по-прежнему высоко. Чаще всего граждане нуждаются в содействии во взыскании пеней по долгострою. В рамках выполнения услуги юрист поможет в грамотном составлении претензии, предварительном расчете суммы неустойки, сориентирует по срокам и особенностям подачи искового заявления.
К числу других спорных ситуаций относят:
- Несоответствие формата правоотношений требованиям N 214-ФЗ. Несмотря на то, что действие закона распространяется только на сделки ДДУ, ЖСК (ЖНК) и заключенные по жилищным сертификатам, некоторые граждане поддаются на уловки и махинации строителей. Речь идет о соглашении на сотрудничество в рамках договоров предварительной купли-продажи, инвестирования, займа, совместной деятельности. Ни один из них не гарантирует своевременного получения жилых площадей потребителем. При возникновении сложностей самостоятельно востребовать с таких застройщиков неустойку практически нереально. Зато адвокат сможет доказать в суде, что долевые правоотношения имели место быть и, следовательно, обманутый гражданин может претендовать на компенсации.
- Требование доплаты. Иногда после обмера возведенной жилплощади выясняется, что реальное количество квадратных метров превышает исходное по ДДУ. В итоге девелоперы отказываются передать объект до оплаты обнаруженной разницы, что является сомнительным основанием для признания законности финансовых притязаний. При юридической поддержке такие иски суд удовлетворяет в пользу дольщика, обязуя строителей сдать жилое помещение за первоначальную цену.
- Неудовлетворительное качество строительства. Обычно это небольшие недоделки, к примеру: нет внутренней отделки или неубранный после завершения работ строительный мусор. При этом строители настаивают на подписании приемо-сдаточного акта, ссылаясь, что устранение недостатков выполнят позднее. На деле после передачи имущества дефекты так и останутся, если к делу не подключить судебное принуждение.
Если же речь идет о более серьезных случаях обмана или мошенничества застройщиком, то имеет смысл запустить процесс прекращения долевых правоотношений. К практике признания сделки недействительной прибегают нечасто, обычно стороны заинтересованы в исполнении обязательств. Однако иногда такая позиция становится единственным способом отстоять свои права.
Расторжение договора
Согласно нормативу N 214-ФЗ дольщик имеет право прекратить сотрудничество с девелопером, если контрагент просрочил сдачу объекта более чем на два месяца либо сдал жилье со значительными дефектами качества. В практике судебных органов ДДУ расторгается в основном в связи с двумя причинами.
- Установление факта остановки строительства, влекущего за собой физическую невозможность передачи объекта второму участнику сделки.
- Серьезные отклонения реального состояния жилья проектным планам. Сюда относятся и ситуации изменения площади помещения в пределах 5% от первоначальной характеристики, прописанной в ДДУ и проектной декларации.
Если суд встанет на сторону пострадавшего от недобросовестности строителей дольщика, то девелопера обязывают вернуть средства в объеме зафиксированной в договоре суммы, а также выплатить неустойку. Пени определяются как процент на исходную стоимость жилья, рассчитанный как трехсотая доля от текущей на дату спора ставки рефинансирования. Физическим лицам пени выплачиваются в двукратном размере.
Пострадавшая сторона имеет право затребовать возврат убытков. Обычно в этом качестве выступают деньги, потраченные на аренду жилья в течение просрочки. В тех случаях, когда договора найма не заключалось или дольщики проживали у родственников либо друзей, тогда стоит воспользоваться правом на компенсацию морального вреда, позиционируя себя не столько дольщиком, сколько потребителем. Руководствоваться здесь нужно ст. 15 закона № 2300-1.
Поскольку обычно строительные организации содержат штат собственных и опытных юристов, то для урегулирования проблемной ситуации дольщику лучше тоже заручиться поддержкой правоведа. Это может быть частный адвокат или специалист некоммерческого партнерства либо общества по данному профилю.
