Текущее общероссийское снижение цены жилплощадей многих подталкивает к мысли об инвестициях в недвижимость. Согласно СНиП 2.08.01.89 цокольный, первый и второй этажи зданий можно переоборудовать в площадки для ведения бизнеса. Выгодным способом «отбить» вложенные средства видится переоборудование жилья на нижних этажах под коммерческие нужды. Поскольку сегодня процесс этот ощутимо усложнился юридически, то актуализируется вопрос: как переводить жилое помещение в нежилое пространство быстро и с гарантией получения положительного решения от всех инстанций?
Вспомним про овчинку и ее выделку
Сравнивая прибыльность помещений для проживания и коммерческих пространств, нужно отметить, что стать владельцем вторых намного выгоднее. Опыт показывает, что окупаемость такой недвижимости намного выше, но разнится и стоимость: жилье можно приобрести значительно дешевле. Желание изменить статус приобретенного имущества поддерживается также высоким спросом на него со стороны арендаторов, в роли которых часто выступают представители малого и среднего бизнеса.
Вместе с тем, отличаться будет и объем затрат собственников на регулярную оплату налога на имущество. В связи с падением дохода государства от реализации нефти властные структуры стали изыскивать другие способы пополнения бюджета. Одной из новых мер стала реформа налогообложения, в соответствии с которой ставку стали исчислять не от инвентаризационной, а от кадастровой стоимости объекта.
Для справки. Кадастровая оценка учитывает расположение, среднюю стоимость квадратного метра, близость значимых объектов, развитость инфраструктуры, наличие парковки и иных элементов благоустройства. Поэтому по факту сумма выходит приближенной к среднерыночной стоимости, что в разы выше показателя, рассчитанного по нормам БТИ.
Постепенно вводимые изменения теперь проявляются все ярче: если на момент 2014 года величина ставки на коммерческую собственность составляла 0,9%, то в 2017 году этот параметр достиг значения 1,8%. На 2018 год прогнозируется дальнейшее увеличение до 2% от цены по кадастру, в то время как для жилья данный показатель составит 0,1%.
Не все так печально
Законом предусмотрены льготы по налогу для образовательных, научных и медицинских учреждений. Величина послабления в этом случае составит 75%. Кроме того, есть группа направлений и вовсе избавленных от необходимости оплачивать налог. К ним относится:
- учреждения религиозного, оборонного и культурного характера;
- организации, чья деятельность связана с метрополитеном и иными видами транспорта;
- ЖСК и ТСЖ;
- предприятия, привлекшие на работу инвалидов.
Многое зависит от того, к какой категории граждан относится собственник, является ли он резидентом страны, юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем или просто частным лицом.
К коммерческим площадкам неприменимы стандартные налоговые льготы, которыми могут пользоваться некоторые группы собственников жилья. Однако всегда остается еще один выход: оспаривание рассчитанной кадастровой цены. Да, этот подход связан с судебными хлопотами, но в случае выигрыша финансовая выгода очевидна.
Реально ли и как переводить жилое помещение в нежилое самостоятельно?
Чтобы сделать из обычной квартиры площадку для ведения бизнеса потребуется собрать пакет документации, а также обеспечить соответствие объекта ряду требований:
- наличие отдельного изолированного от общего входа (прежний вход в квартиру придется заложить кирпичом или пеноблоком);
- полное отсутствие в составе жилых помещений;
- законность планировки;
- недвижимость не должна иметь обременений (включая ипотеку) и быть в собственности.
Процедура смены статуса квартиры включает в себя несколько этапов. Сначала готовится проект перепланировки либо переустройства, а также получается разрешение всех других собственников жилья в многоквартирном доме. Затем идет сбор документации, их перечень приведен в ст.23 ЖК РФ. Далее портфель бумаг передается в региональный департамент имущества или МФЦ.
Если в решении будет указано на необходимость переустройства, то его выполняют. Результат сдают приемочной комиссии, которая готовит соответствующий акт. Следующий этап – обращение в кадастровые службы для оформления технического плана, готовый документ должен уйти в Росреестр. Туда же направляется решение о переводе квартиры в нежилье, а если производилась перепланировка, то еще и акт от приемочной комиссии. Полученные данные вносятся на учет, после чего правообладателю потребуется выписка из ЕГРН. Эта бумага нужна для оформления прав собственности на имущество теперь уже нежилого назначения.
С появлением МФЦ процесс упростился, нона результат это влияет несильно: процент отказов остается довольно высоким. Поэтому оптимальным вариантом, как и прежде, остается обращение к юристам или риэлторам. Зная всю специфику и нюансы, они сделают перевод жилплощади в пространство для бизнеса гораздо быстрее, а зачастую и дешевле.
