Жилищный кодекс РФ регламентирует, что изменение пространственной конфигурации жилья, а также местоположения в нем инженерного оснащения должно проводиться с разрешения компетентных органов: территориального подразделения Жилищной инспекции и/или БТИ. Процедура согласования перепланировки жилых помещений довольно сложная и потребует от ее инициатора запаса времени и терпения. Однако только этот путь является единственно законным при подготовке «усовершенствованной» жилплощади к продаже.
Разбираемся с азами
Статья 25 ЖК для разных типов изменений предусматривает свою терминологию. Если речь идет о манипуляциях с коммуникациями, то используется термин «переустройство». Понятие «перепланировка» применяется для случаев переноса стен, перегородок, ряде действий с оконными и дверными проемами, вмешательства в конструкции полов и/или потолков.
Внесения в технический паспорт отдельной квартиры требуют те преобразования, которые могут сказаться на параметрах безопасности всего многоквартирного дома. Такая процедура гораздо чаще проводится именно для квартир, хотя узаконивание требуется также коттеджам, таунхаусам, частным домам. В этом случае разрешение на внесение изменений нужно из соображений личной безопасности владельцев недвижимости такого типа.
В силу меньшего масштаба операции по ремонту и отделке не требуют получения специальных разрешений. Например, собственники беспрепятственно могут:
- производить выравнивание и декоративную отделку поверхностей;
- менять межкомнатные или входные двери, видоизменять остекление, включая установку светопрозрачных конструкций на балконах и лоджиях;
- обустраивать ниши и проемы в ненесущих простенках и перегородках;
- демонтировать старые и устанавливать новые приборы отопления, кондиционирования, электроснабжения и сантехники, газовое оборудование, но при условии установки их в пределах целевых пространств.
Обратите внимание: при самостоятельном подключении новой газовой плиты, котла или колонки некоторых марок есть риск лишиться гарантии.
Порядок действий
Процедура согласования преобразований включает в себя несколько этапов:
- Оформление технического паспорта в случае его отсутствия. Документ можно заказать через службу единого окна либо местное управление БТИ. В обоих случаях потребуются заявление, правоустанавливающие документы, квитанции за оплату госуслуги, паспорт заявителя.
- Подготовка проекта. Разработку проще заказать у уполномоченной на ведение проектной деятельности коммерческой организации. Далее документ предстоит согласовать с управленческими подразделениями служб коммунального обеспечения и архитектурным управлением. В некоторых случаях придется обойти дополнительные инстанции.
- Обращение со всем комплектом документации в жилинспекцию либо МФЦ. Услуга предоставляется на безвозмездной основе, а по времени занимает до 45 суток со дня обращения.
В каких случаях согласованием перепланировки жилых помещений можно пренебречь?
Если по закону, то ответ здесь: ни в каких. Однако максимум сложностей такой подход принесет при попытках продать или обменять жилье, в котором выполненные переустройство или перепланировка не были должным образом оформлены. С точки зрения юриста это объясняется тем, что официально такая недвижимость просто не существует, а потому сделки с ней могут признать недействительными.
Если планируется продажа жилья с незаконными преобразованиями, то необходимо заблаговременно об этом предупредить покупателя. Проведение процедуры узаконивания станет его ответственностью. Поскольку дополнительные бюрократические затруднения мало кого интересуют, то при продаже такого жилья риэлтор порекомендует снизить цену в среднем на 15%. Надо сказать, что большинство изменений вполне реально узаконить, а по затратам такие манипуляции обойдутся намного дешевле, чем скидка.
Если переделанную без ведома властей квартиру планируется использовать как залог для получения кредита, то вполне естественным становится требование банка привести недвижимость в юридически корректное состояние. Обычно это проявляется в необходимости предъявить финансовому учреждению нотариально заверенное обязательство устранить неполадки в течение 6 месяцев.
Если согласованием в рамках указанного периода пренебречь, то есть риск нарваться на санкции финансистов. Какие? Зависит от того, что предписывает договор, но один из примеров реакции банка – требование досрочно погасить задолженность.
Жить с неузаконенной перепланировкой вполне допустимо, но при обнаружении нарушения собственнику придется заплатить штраф. Больше всего сложностей отказ от согласования преобразований приносит при сделках возмездного отчуждения имущества.
