Ухудшение экономической ситуации в России отразилось и на состоянии строительной отрасли: объем ввода новостроек в эксплуатацию снизился, немалое число предприятий балансирует на грани признания собственной несостоятельности. Участвующие в отношениях долевого строительства организации нередко пугают своих покупателей банкротством, что по их утверждениям равноценно невозможностью сдачи конкретного объекта. Однако в действительности банкротство застройщика при долевом строительстве не так уж и страшно, потребителю нужно только выбрать правильную стратегию поведения.
Разбираемся с терминологией
Согласно закону №127-ФЗ, параграф 7 вне зависимости от формата работы застройщик объявляется банкротом исключительно по решению Арбитражного суда. Основание для такого признания – определенная в ходе процедуры наблюдения за финансовой деятельностью неспособность организации полностью расплатиться по своим денежным или имущественным обязательствам перед кредиторами. В качестве последних выступают сотрудники компании, покупатели площадей, кредитные и бюджетные структуры.
Инициировать процесс рассмотрения банкротства девелопера можно только в случае не менее чем трехмесячной просрочки по обязательствам. Первоначально к проблемной компании применяется комплекс мер, направленных на улучшение финансового состояния. Зачастую бывший руководитель отстраняется от дел и назначается внешний управляющий, остальные руководящие органы при этом сохраняются.
Если по ходу данной процедуры выясняется невозможность оздоровления ситуации, то по делу запускается конкурсное производство. Только на этой стадии уместно говорить именно о банкротстве. Смысл проводимых мероприятий в сборе всех активов должника и формировании конкурсной массы для последующего ее сбыта с электронных торгов.
Вырученные средства направляются на погашение задолженностей перед кредиторами. Приобретатели жилых площадей в недостроенном объекте относятся к третьей очереди возврата долгов застройщика, уступая пострадавшим физически на стройке лицам и персоналу организации.
Как можно заподозрить банкротство застройщика при долевом строительстве?
Первое, на что нужно обратить внимание: перенос сроков сдачи. Если соответствующее уведомление дольщику пришло только один раз, а в качестве причины указываются легкоустранимые препятствия (например, задержка поставки материалов), то опасности особой нет. Риск перехода объекта в долгострой увеличивается, если дата передачи жилья переносится многократно.
По ряду косвенных признаков можно предположить намечающийся кризис:
- визуально заметно, что на объекте практически не ведутся ни строительные, ни отделочные работы;
- при обращении в отдел продаж выясняется, что все квартиры распроданы, но дом еще далек от стадии сдачи;
- застройщик либо демпингует, либо слишком часто проводит распродажи и акции;
- в проблемной компании наблюдается высокая текучка кадров, а подрядчики либо часто сменяются, либо подтверждают задержки по платежам на их услуги.
В откровенно мошеннических схемах часть квартирного фонда в доме может не существовать физически. Однако такие ситуации – редкость. На практике задержка предоставления владельцам ключей часто бывает вызвана сложностями подключения возведенного многоквартирного дома к инженерным системам. Прогнозировать развитие ситуации в этом случае сложно, поскольку проведение коммуникаций – это один из самых дорогостоящих этапов строительства.
Что если перспектива банкротства реальна?
Самый верный совет здесь – не тянуть с подачей иска, на что имеется целый ряд причин:
- Ответственный застройщик не заинтересован в банкротстве, поскольку процедура подразумевает собой ликвидацию бизнеса. Поэтому в стремлении избежать опасности признания его несостоятельности может найти средства на завершение строительства.
- Чем быстрее начнется производство по делу, тем у мошенника будет меньше времени на перевод активов на недоступные счета. Отсюда следует, что у покупателя повышаются шансы на практически беззатратный возврат денег.
- Ожидание выполнения обещаний обесценивает потраченную на покупку недвижимости сумму. Чаще всего судопроизводство заканчивается продажей имущества девелопера при ликвидации. Денег на погашение всех задолженностей может просто не хватить, но даже если объем компенсации будет равным затратам, то время на процесс и инфляция снизят реальную полезность средств.
Нельзя пренебрегать занесением требований каждого дольщика в специальный реестр. Этот документ чаще ведется арбитражным управляющим и нужен для составления единого свода задолженности, в соответствии с которой будут распределяться средства от продажи имущества должника.
Дольщики не должны опасаться банкротства девелоперской компании. Напротив, своевременно начатая данная процедура может стать хорошей защитой финансовых и имущественных интересов граждан, участвующих в долевом возведении жилых помещений.
