С точки зрения застройщика практически любому мегаполису в России свойственен ряд проблем: нехватка площадей для жилищного строительства, трудности с подключением к имеющейся инженерии, сложности получения разрешений на строительство при редивелопменте промышленных территорий. Выход из подобных затруднений – возведение зданий под апартаменты. Такие объекты классифицируются как коммерческая недвижимость, что и определяет их отличие от традиционных многоквартирных домов.
Взгляд строителей
Причастные к девелопменту специалисты подтвердят, что хотя возведение апарта обойдется ощутимо дешевле жилого дома, распродать площади в нем зачастую бывает гораздо сложнее. Поэтому проекты такого типа имеет смысл реализовывать только в условиях качественного окружения, то есть там, где рядом будет:
- весь комплекс социально значимых объектов;
- подъездные пути и парковка;
- зеленые насаждения и прочие элементы благоустройства.
Привлекательность возведения апарт-комплексов обусловлена также гораздо более мягкими требованиями к строительству и отделке внутренних пространств. Девелоперы не обязаны соблюдать нормативы по звукоизоляции, инсоляции, плотности застройки, близости здания к транспортным магистралям и промышленным зонам. Кроме того, продажа этого вида имущества далеко не всегда проводится в соответствии с положениями закона 214-ФЗ, заключать сделки по ДДУ или выбирать иные формы отношений – выбор каждого отдельного застройщика.
Если девелопер воспользовался своим правом на пренебрежение теми или иными санитарно-гигиеническими стандартами, то логично ожидать снижения себестоимости проекта и, следовательно, уменьшения потребительской цены квадратного метра. Однако более перспективным, хотя и более затратным подходом считается стремление все-таки «вписаться» в значения норм. В дальнейшем это упростит перевод нежилья в жилье, что можно позиционировать как конкурентное преимущество апарта.
Потребительские особенности апартаментов
Коммерческий статус апарта накладывает на жильцов ряд негативных ограничений:
- Постоянную прописку ни в одной из разновидностей апарт-комплексов оформить нельзя, лишь гостиничный тип предусматривает возможность временной регистрации с максимальным сроком в пять лет. Для семейного гражданина это оборачивается трудностями в устройстве малышей в сад или ясли, детей постарше – в школу. Да и взрослым будет проблематично прикрепиться к местной поликлинике или зарегистрироваться по данному адресу как налогоплательщик.
- Налогообложение рассчитывается как для коммерческих помещений. Величина налоговой ставки на такой тип имущества варьирует в пределах 0,5–2 % от кадастровой стоимости: ниже для гостиничной модификации, выше для площадей в объектах для бизнеса (офисных или торговых центрах, складских или производственных помещениях). Однако в пересчете на реальные деньги получается, что переплата на налогах в действительности с лихвой перекрывается экономией на разнице в цене обычных жилых квартир и помещений в статусе апартаментов.
- Тарификация за коммунальные ресурсы выше чем в жилых помещениях на 18% (соответствует ставке НДС). По факту холодная вода и водоотведение обойдутся дороже в среднем на 9%, горячее водоснабжение и отопление – примерно на 21 или 22%. Важно учитывать, что при любом типе таких комплексов всегда действует своя управляющая компания, «благодаря» усилиям которой реальный перерасход на ЖКХ может быть выше указанных значений. Еще один неприятный момент связан с невозможностью оформления частичной компенсации оплаты коммуналки, поскольку категория апартаментов просто не существует в профильном законодательстве.
Вместе с тем, есть в коммерческих площадях и свой большой плюс – неограниченные возможности перепланировки. Владельцу не понадобятся хождения по инстанциям, чтобы совместить кухню со столовой, оборудовать несколько сантехнических комнат в каких угодно местах, сделать из застекленной лоджии отапливаемый зимний сад. Фактически в дизайне апартаментов можно воплотить любые идеи, единственное ограничение вполне логично: полет фантазии хозяина не должен распространяться на ликвидацию или перенос несущих конструкций.
Финансовый аспект
Для российского потребителя прерогативна цена квадратного метра. И в этом смысле апарты очень радуют, ведь разница в цене мест для проживания в них и квартир в привычных домах может достигать 30%! Такая выгода стимулировала спрос, что привело к разрастанию данного сегмента.
Поскольку при работе в таком формате застройщики редко тратятся на возведение социальной инфраструктуры, то власти городов стали гораздо хуже относиться к выдаче разрешений на данный тип застройки. Скорее всего, такая тенденция спровоцирует повышение цен.
Апартаменты – неплохая возможность для более экономичного решения квартирного вопроса. Однако при их покупке граждане должны учитывать, что приобретают на самом деле коммерческие площади.
