Во многих крупных городах России запущены программы сноса аварийных домов. Тот факт, что при ликвидации таких объектов собственникам предоставляется компенсация убытков, провоцирует рост интереса сторонних граждан к предложениям продажи квартир в ветхом жилье. Мотивация здесь проста: стоит такая жилплощадь недорого, зато через несколько лет существует перспектива получения материальной выгоды после сноса. Практика показывает, что такие уловки особой результативности не приносят и связаны со многими юридическими тонкостями.
Чем отличается ветхое жилье от аварийного?
Несмотря на распространенность терминов, строгого их определения действующее законодательство не предусматривает. Однако по факту кирпичные и панельные дома признают подлежащими сносу при 70% износа, для деревянных построек этот норматив составляет 65%.
Оценку состояния жилой недвижимости проводят комплексно с учетом возраста. Строительная экспертиза проводится для всех составных частей здания:
- подвалы, фундамент, отмостка;
- фасады и их декоративные элементы, балконы и лоджии, внешние водоотводы;
- кровля, чердак, выходы коммуникаций;
- внутренние несущие конструкции, дверные и оконные проемы;
- инженерная инфраструктура;
- придомовая территория.
Если полученные в ходе обследования данные превышают указанные показатели, то жилью присваивается статус аварийного. Далее местные органы власти принимают постановление о сносе, о чем обязаны уведомить владельцев жилья в течение двухнедельного срока. Получив такие извещения, собственники должны явиться в администрацию для подписания соглашения об изъятии жилплощади в многоквартирном доме в связи с его ликвидацией.
После оформления всех документов операции возмездного отчуждения ветхого имущества по закону запрещены. При выявлении нарушения данного требования сделка признается недействительной. Также такая возможность вполне реальна и в случае отсутствия в договоре купли-продажи предупреждающего пункта о состоянии жилья. Позиция суда в таких случаях одна: нового хозяина при покупке квартиры или дома ввели в заблуждение.
Что нужно знать покупателю квартиры в ветхом жилье?
В первую очередь необходимо удостовериться в двух главных моментах. Первый – проверка наличия документов, подтверждающих судьбу дома. Однако даже если по этому пункту все в порядке, лучше не спешить радоваться: в условиях экономической нестабильности градостроительная политика властей может измениться. В итоге дом, дата сноса которого уже обозначена, так и будет стоять, продолжая разрушаться естественным образом.
Второе. Очень важно убедиться, что собственник объекта еще не заключил с органами местного самоуправления соглашения об изъятии реализуемого объекта. До момента подписания владелец вправе распоряжаться своей собственностью на свое усмотрение, что регламентируется пп. 5 Ст. 32 ЖК РФ. Кроме того, как и в любых других сделках купли-продажи квартир, сотрудничать лучше с самим собственником, а не лицом, действующим по доверенности. В случае с ветхими домами такая предосторожность совсем не помешает: здания такие старые, а значит, есть шанс, что официальный хозяин жилплощади в них – пожилой и не всегда дееспособный человек.
В остальном, покупка такой квартиры вторичного фонда ничем не отличается от аналогичных. Хотя важно понимать, что использование ипотечных средств или привлечение материнского капитала здесь невозможно. Для кредитных структур ликвидность аварийного жилья очень низкая, а рисковать банкиры не склонны. На «материнские» деньги приобрести непригодную к проживанию квартиру нельзя, ведь этот тип капиталов априори рассчитан на покупку более качественной жилплощади.
Радужные перспективы под вопросом
Если площади аварийного фонда приобретаются для постоянного проживания с расчетом дальнейшего переезда в новостройку, то нужно понимать, что ни один из предложенных вариантов может не устроить. Дело в том, что главный критерий здесь – эквивалентность цены исходника и альтернативы. Предложение властями новых квартир на периферии вместо старых в центре – стандартная практика.
Но это еще хороший расклад. При более плохом сроки расселения могут затягиваться, а в эксплуатации старое жилье довольно проблематично. В итоге необходимость постоянных трат на ремонт и большие расходы на оплату ресурсов ставят под сомнение целесообразность данного вида капиталовложений.
Эксперты сравнивают покупку ветхого жилья с лотерей: выигрыш принесет хорошую прибыль, однако он маловероятен. Тем, кто решился на такой риск, рекомендуется самостоятельно разобраться во всех тонкостях, но проще обратиться к опытному риэлтору.
