В России подавляющее большинство сделок купли-продажи квартир совершается через ипотеку. Но что делать гражданам, входящим для банков в группу риска? А ведь финансисты назовут немало причин для отказа выдать займ: неподходящий возраст, отсутствие официального подтверждения дохода, пробелы в кредитной истории, неясности по части трудового стажа. Выход есть: нужно поискать для покупки квартиру с последующим выкупом. Этот вид нетиповых сделок возможен как в первичном, так и во вторичном сегменте рынка.
Механизм процесса
Возможность перехода прав собственности на арендованное имущество по факту истечения договора либо полной выплаты выкупной стоимости прописана в ст. 624, гл. 34 ГК РФ. Особенность здесь в двойственном статусе всех участников и предмета сделки:
- недвижимость одновременно сдается и продается;
- собственник или строительная организация выступает и продавцом, и арендодателем;
- гражданин рассматривается в роли арендатора и покупателя.
Каждый платеж за пользование жилым помещением считается взносом в погашение всей суммы продажи. Фактически такая схема сопоставима с рассрочкой, что выглядит очень заманчиво для желающих улучшить свои жилищные условия.
Однако без ложечки дегтя тоже не обойтись. Для компенсации длительной окупаемости, инфляции и прочих неудобств владельца объекта квартиросъемщику на выходе придется заплатить ощутимо большие деньги, чем при покупке за наличные либо кредитные средства.
Специфика для продавца-арендодателя
На фоне стагнации в индустрии жилищного строительства девелоперам выгодно арендовать построенное жилье потенциальным покупателям. К достоинствам стратегии относят следующие возможности:
- быстрого заселения нового района, что повысит его привлекательность для реальных покупателей (в том числе и «ипотечников»);
- увеличения дохода от сбыта площадей, ведь итоговая стоимость выкупаемых квартир будет выше, чем при использовании стандартных методов приобретения;
- расширения целевой аудитории за счет включения в нее "холодных" клиентов (то есть тех, кто нуждается в покупке, но временно не может себе ее позволить) и покупателей из группы риска.
Главные минусы реализации данной схемы для застройщиков - отложенная прибыль и необходимость затрат на оснащение квартир не только полной отделкой, но и предметами быта: мебелью, сантехникой и другим оборудованием, различными домашними аксессуарами. По сравнению с угрозой банкротства эти нюансы – просто цветочки.
Во вторичном сегменте данный подход чаще всего интересует хозяев по причине чрезмерно длительного срока экспонирования объекта. Например, если речь идет о неликвидном или элитном объекте.
Кроме того, такой способ риелторы посоветуют тем, кто ищет ответа на вопрос как продать квартиру подороже. В отличие от других методов (дорогостоящей предпродажной подготовки, траты времени и денег на масштабную рекламную компанию) схема аренды с выкупом не потребует дополнительных усилий со стороны собственника. Хотя подобные сделки лучше всего проводить через специалиста, ведь риски здесь высоки.
Покупателям: чем хорошо решение купить квартиру с последующим выкупом?
На первый взгляд, покупка жилья в рассрочку через аренду – верный вариант для лишних трат. Если копнуть глубже, то этот весомый недостаток нейтрализуется множеством преимуществ:
- Заселяться можно сразу. То есть съемную жилплощадь уже можно считать своим постоянным домом, а значит интерьеры обставлять по собственному желанию или заводить домашних животных. Кроме того, деньги на найм уходят не в чужой, а собственный карман.
- Возможность объективной оценки района, в котором находится приобретаемая недвижимость. За время проживания можно узнать реальную транспортную доступность локации, поближе узнать будущих соседей, проанализировать развитость и перспективы инфраструктуры.
- Удобство финансового аспекта. Самый главный плюс – отсутствие необходимости внесения первоначального взноса, который для ипотечных сделок становится проблемой номер один. А еще в случае досрочной выплаты не придется платить какие-либо штрафы или пени. Наоборот, продавец (он же наймодатель) только порадуется такому сценарию.
- Минимум требований. По закону комплект необходимых для заключения договора документов для приобретателя ограничивается только паспортом и карточкой СНИЛС. Не нужны справки о подтверждении платежеспособности, не потребуется проходить никакие проверки и получать согласования у страховщиков.
Процедура постепенного выкупа съемного жилья в России пока не сильно распространена, хотя существует уже не один десяток лет. Специалисты это объясняют недостаточной осведомленностью граждан о нюансах таких схем, а также опасениями насчет присущих им рисках.
