Приобретение квартиры через ипотеку сложно назвать выгодным способом решения жилищного вопроса, но единовременное внесение всей суммы доступно не каждому. Ипотечных программ существует множество, при этом задолженность по ним разрешено гасить преждевременно. Выгодность такой позиции очевидна: чем быстрее будет выплачен займ, тем меньшими будут затраты на проценты. Однако как быстро погасить ипотеку, если собственные финансовые возможности не позволяют расплатиться с долгом раньше срока?
Конкуренция на благо заемщика
Результатом роста спроса на ипотеку становится увеличение объема предложения: все большее число банковских структур стремится «подвинуть» главных монополистов отрасли, предлагая заемщикам выгодные условия рефинансирования. Однако поскольку и гиганты не намерены терять клиентуру, то процедура перекредитования вполне возможна и для уже взятых займов.
Обращаться к рефинансированию есть смысл только в том случае, если разница в величине процентных ставок нового и старого финансового продукта составляет не менее 3 пунктов. Данная процедура особенно рекомендуется тем заемщикам, что брали кредиты в те времена, когда процентная ставка составляла 18–20%. Теперь этот параметр достигает рекордных значений около 10%. При различии в 1–2% всю выгоду от уменьшения объема переплат покроют расходы на повторное оформление страховки и покрытие комиссионных издержек.
Комбинированная схема
Если стоимость залоговой недвижимости выше, чем оставшаяся задолженность по ипотеке, то имеет смысл задуматься на предмет потребительского кредитования. Вырученные от нового займа деньги направляются на погашение остатка по ипотеке, что позволяет снять с объекта обременение и вступить в права собственности. Затем имущество продается и с полученной прибыли закрывается потребкредит.
Данный способ уместен при наличии некоторых условий:
- объект ипотеки допустимо продать (например, квартира приобреталась не для проживания, а впрок);
- текущий объем долга значительно меньше исходного;
- сумма задолженности не превышает максимальный объем средств, которые согласен выдать банк в рамках нецелевого кредита.
Альтернативный вариант использования «дополнительной» залоговой недвижимости – сдача ее в аренду. Преимущество способа состоит в том, что жилье сохраняется за заемщиком, но недостатком становится малая скорость выплат. Здесь следует учесть, что некоторые банки требуют уведомления о вселении в залоговые квадратные метры квартирантов. Причем само заселение в этом случае производится только при наличии письменного разрешения займодавца.
Варианты помощи государства в досрочной выплате ипотеки
Правительство принято ругать, но все же кое-что на благо решения жилищных проблем граждан делается. Речь идет о материнском капитале, который можно направить на улучшение жилищных условий семьи, а также налоговом вычете, который можно получить по факту приобретения жилья любым способом. Первый механизм направлен на улучшение демографической ситуации в стране, второй – на уменьшение налогового бремени граждан.
Размер поддержки отличается: в рамках налогового послабления можно получить суммарно 260 тысяч рублей, а объем «материнских» средств составляет чуть более 450 тысяч рублей. Оформляется вычет либо через территориальное подразделение ФНС, что позволит получить большую часть компенсации в виде единовременного платежа, либо через бухгалтерию своего предприятия. За сертификатом на маткапитал нужно обратиться в ПФ, после чего документ предоставить банку и заключить договор, в котором дать согласие на направление субсидии на счет ипотеки.
Специфика вычета в том, что эти деньги можно тратить уже по факту свершения сделки. Семейные же капиталы разрешено направлять не только на погашение задолженности, но и на первоначальный взнос. Эксперты отмечают, что второй вариант является менее выгодным.
Как быстро погасить ипотеку: уменьшить срок кредита или регулярного платежа?
Подавляющее большинство современных ипотечных программ предусматривает аннуитетный тип платежей, при которых первые платежи гасят в большей степени проценты по кредиту. Из этой схемы следует, что уменьшение суммы тела займа автоматически влечет за собой снижение выплат по процентам. Схема эта привлекательна и в перечислении на время пользования ипотекой приносит серьезную выгоду, однако применима она лишь при хорошем уровне постоянного дохода.
Если финансовое положение заемщика нестабильно, то лучше уменьшать объем платежа. Такой подход позволит минимизировать риски. В целом считается, что расходы на оплату жилищного кредита не должны превышать третьей части дохода семьи. Насколько этот расчет применим к конкретному случаю, зависит только от самого заемщика.
Ипотека – это не такая уж каббала. Мониторинг социальных программ от государства, внимание к рынку недвижимости и банковских услуг зачастую помогают гражданам в досрочном погашении данного вида кредита.
