Один из самых распространенных видов обременения на вторичном рынке недвижимости – непогашенная ипотека. Поэтому риелторы и юристы часто слышат вопрос: «Можно ли продать ипотечную квартиру?» Сделки такие вполне возможны, хотя и сопряжены с рядом трудностей.
Во-первых, чтобы реализовать залоговое имущество нужно получить соответствующее разрешение кредитора. Во-вторых, покупателя с «живыми деньгами» на дорогостоящее жилье с обременением найти не всегда просто, а у встречного заемщика сделка может сорваться в любой момент по причине отзыва его кредитором одобрения на ссуду. К тому же нельзя отметать и общие риски. Такие как изменение рыночной обстановки или необходимость «отбиваться» от далеко не безвозмездной помощи риелторов.
Продажа кредитной квартиры через досрочное погашение займа
Здесь вариантов действий может быть несколько:
- Через потребительский кредит. Ввиду высоких процентных ставок по этому виду кредитования выгоднее всего использовать этот способ тем, у кого остается небольшая сумма задолженности. Алгоритм простой: рассчитывается сумма остатка долга, на нее запрашивается займ, полученными средствами гасится ипотека и одновременно снимается обременение. В итоге продавец становится полноправным собственником, вольным что угодно делать со своим имуществом. Главный минус - увеличение расходов на оплату потребкредита.
- Посредством встречной ипотеки. Принцип таков: сначала покупатель передает аванс (вариантом с задатком сейчас почти никто не пользуется, поскольку это дополнительные риски и расходы) в размере невыплаченного остатка, затем этими деньгами продавец расплачивается по своей жилищной ссуде и получает справку о снятии обременения, далее подписывается договор-купли продажи и производится перерегистрация прав. Основной риск в том, что банки не всегда дают добро на такие схемы. Проще всего эту операцию провести клиентам одного финансового учреждения. В этом случае деньги переводятся по безналу, что повышает безопасность.
- Трехсторонние соглашения. Этот вариант сходен с предыдущим, но здесь гарантом соблюдения интересов покупателя и продавца выступает банк. Смысл в аренде двух депозитарных ячеек: в одну помещается сумма задолженности по ипотеке, в другую – остаток от договорной стоимости реализации имущества. Направление подписанного договора купли-продажи на регистрацию – это сигнал банку предоставить продавцу доступ к деньгам для закрытия долга. После этого банк передает погашенную закладную для снятия обременения в ЕГРН и одновременно открывает для продавца вторую ячейку.
Первым методом пользуются те, кому продать ипотечную квартиру нужно срочно, а некоторая переплата из-за разницы в процентах не смущает. Второй не сильно распространен, поскольку найти покупателя из числа клиентов одного банка не всегда получается. Наиболее популярен третий: несмотря на дополнительные расходы на ячейки, граждане ценят безопасность этого механизма (конечно, если финансовое учреждение стабильно).
Можно ли продать ипотечную квартиру без снятия обременения?
Такие сделки могут осуществляться по следующей схеме:
- заемщик обращается в банк с просьбой разрешить реализацию объекта залога;
- составление и публикация объявлений о продаже по сниженной цене с обязательной отметкой о своих намерениях (факт наличия и нежелание снимать обременение);
- вместе с заинтересованным в более выгодной покупке покупателем продавец направляется к кредитору;
- финансовая контора оформляет покупателя в качестве нового заемщика по ипотечному договору.
Этот механизм еще называют переуступкой прав на ипотеку. Важно осознавать разницу в понимании этого термина обычными гражданами и финансистами. Если первые обычно считают, что в ипотечном договоре просто будут прописаны данные покупателя, то для вторых этот способ подразумевает составление нового соглашения с новым заемщиком.
Отсюда следуют возможные риски спекуляции банков, которые могут повысить ставку или иным образом ужесточить условия кредитования. Поэтому при заключении подобного рода сделок эксперты рекомендуют внимательно ознакомиться с порядком переуступки прав в конкретной кредитной организации.
Как делить ипотечный кредит при разводе?
Надо ли говорить, что такой сценарий негативен не только для пары, но и для банка? Узнав об изменившихся обстоятельствах, последний может затребовать преждевременной оплаты долга. Даже если таковую возможность предусматривает ипотечный договор, суд обычно решает ситуацию в пользу супругов. То есть обязует банк разрешить продажу залогового объекта либо его переоформление на кого-то одного.
Порядок действий по реализации ипотечной квартиры разводящихся аналогичен уже описанным схемам. При досрочном погашении кредита средствами покупателя продавцом выступит тот супруг, на которого была изначально оформлена ипотека. Если после продажи остаются финансы, то на основе мирового соглашения они делятся пополам между мужем и женой. При наличии в распадающейся семье несовершеннолетних детей их интересы тоже учитываются. То есть большая часть денег уходит тому, с кем остается ребенок.
Продажа ипотечной квартиры – операция непростая, связанная с трудностями формального и материального характера. При желании самостоятельного проведения таких сделок заемщик должен понимать, что побегать по инстанциям предстоит немало.
