Основной в отношении жилых зданий стандарт СНиП 2.08.01 - 89 предусматривает разделение одно- и многокомнатных квартир на два типа: малый – «А» и крупный – тип «Б». Но в речи риэлторов и их клиентов типов планировок жилья употребляется гораздо больше. Некоторые названия (к примеру, «сталинки», «брежневки», «хрущовки», «улучшенки», «малосемейки», «студии», «гостинки») применимы в России повсеместно, поскольку дома с такими квартирами есть буквально в любом крупном населенном пункте постсоветского пространства. Но есть и локальные наименования. Например, в некоторых областях Поволжья и Урала люди используют термин «полуторка», обозначающий официально двухкомнатную квартиру с очень маленькой второй комнаткой (не более 4 – 5 м2).
Типы планировок сталинских домов
На вторичном квартирном рынке эту категорию принято рассматривать как одну из наиболее комфортабельных. Это не удивляет, ведь отстроенное в соответствии со СНиП 1954г жилье в зданиях образца 1935 – 1960 гг. отличается рядом преимуществ:
- Крупная площадь, благодаря которой такие квартиры также называются «полнометражками». Самые компактные однокомнатные варианты обычно имеют размер не менее 32м2, в то время как площадь четырехкомнатных апартаментов составляет не менее 80м2.
- Высокие потолки. Наиболее распространенными считаются планировки с трехметровой высотой перекрытий, однако среди предложений сталинской застройки можно встретить жилье с потолком 3,5 и даже 4 или 4,5 метра!
- Эргономика внутреннего обустройства. Сталинки имеют просторные кухни, изолированные большие комнаты числом от одной и до семи, оконные проемы с глубокими подоконниками, часто раздельные санузлы.
Архитектура у сталинских домов относится к направлению неоклассицизм, однако масштаб и вид экстерьерного убранства находится в прямой зависимости от времени застройки. Так, если здания послевоенных годов чаще всего богато украшены лепниной и скульптурой, то возведенные уже после смерти Сталина объекты все чаще представляют собой типовые проекты без декора. Внешне застройка этих времен выглядит монументально: стены имеют толщину 2-4,5 кирпича, этажи отделены массивными железобетонными или деревянными перекрытиями.
Типовая серия хрущевского строительства
Экономический подъем и рост рождаемости в конце 1950х годов стали причиной сильно возросшей потребности советских граждан в отдельном жилье. Удовлетворить ее смогло появление жилых массивов сначала из кирпичных, а начиная с 1960х годов панельных домов 3, 4 и 5-ти этажей. Изначально выстроенные в стиле функционализма дома позиционировались как вариант для временного проживания, однако по сию пору различные серии таких конструкций являются самыми распространенными на вторичном рынке жилья.
В современной практике хрущевки практически не котируются, а потому относятся к наименее ликвидной категории жилой недвижимости. К проблемам этого класса относится:
- низкий уровень потолков в интерьере – не более 2,5 метров;
- неудобная планировка: малый метраж подсобных помещений, наличие проходных жилых комнат, совмещенный принцип расположения ванной и туалета (в некоторых сериях ванна не предусматривалась, проекты предусматривали лишь унитаз и умывальник);
- отсутствие таких бытовых удобств как лифт и мусоропровод, но любая квартира хрущевских времен предусматривает наличие центрального отопления, систем холодного водоснабжения и водоотведения;
- фасады зданий имеют однотипный внешний вид, а также низкий уровень звуко- и теплоизоляции.
Однако хрущевки имеют и положительные особенности. Такие кварталы располагаются либо близко к центральным частям городов либо непосредственно в их черте, что обеспечивает хороший уровень транспортной доступности и близость к социально значимым объектам. Кроме того, многие хрущевки обладают малым числом несущих стен, что расширяет возможности для проведения перепланировки и организации авторского дизайна интерьера.
Брежневки - шаг вперед
Многие недостатки жилья времен Н.С. Хрущева были устранены в следующем поколении домов, отстроенных уже при Л.И. Брежневе. Так, в таких зданиях уже оборудован мусоропровод, организованы более широкие лестничные площадки, высота потолков достигает значения 2,7 метра, а неудобные крохотные кухни расширены до площади 7 – 13 м2.
Поскольку такой тип застройки является относительно высотным (дома брежневских времен чаще всего имеют высоту 9 этажей), то жилье практически всегда оборудовано лифтами. Такие типы квартир также известны под наименованием «улучшенки». Несмотря на прогресс по сравнению с хрущовками, брежневки не отличаются разнообразием планировочных решений.
Большинство представленных на рынке квартир вторичного фонда составляют варианты, разработанные отечественными проектировщиками. Однако также советские строители пользовались наработками коллег из социалистического лагеря, что позволило создавать более комфортное жилье.
