Долгосрочная сдача жилой недвижимости - один из широко распространенных способов получения пассивного дохода. Хорошо, если наниматели жилья исполняют свои финансовые обязательства в полном объеме. Однако так происходит далеко не всегда: юристы нередко консультируют собственников по вопросу просрочки платежей по договору аренды. И если мирно договориться с квартирантами не удается, то совет здесь один – нужно обращаться в суд.
Гораздо сложнее дело обстоит в случаях, когда квартира сдается неофициально. Выселить недобросовестных квартиросъемщиков вместе с представителями полиции хотя и сложно, но вполне реально. Правда при таком подходе на компенсацию убытков рассчитывать не приходится.
Что делать наймодателю при просрочке оплаты по договору аренды?
Порядок действий в этом случае определяется спецификой изначальных договоренностей. В типовых случаях злостным уклонением считается задержка перечисления минимум двух очередных платежей за пользование чужим недвижимым имуществом.
Такая ситуация дает право подать в суд с целью преждевременного расторжения договора по инициативе арендодателя и принудительного взыскания долга с арендатора. Если объем иска не превышает 50 тысяч рублей, то дело будет вести мировой суд. Когда финансовые претензии крупнее, тогда необходимо обращаться в районные инстанции по месту нахождения рассматриваемого жилого помещения.
Полезно знать! Поскольку истец в таких разбирательствах рассматривается как кредитор, то помимо возмещения убытков от невыплаченных по договору платежей суд может удовлетворить прошение о начислении процентов за незаконное пользование ответчиком этой суммой. Этот механизм регламентируется ст. 395 ГК РФ.
Из практики таких рассмотрений видно, что судьи обычно выносят положительные для истцов решения. Разумеется, при условии наличия документальных доказательств отсутствия выплат. К таковым относятся расписки владельца недвижимости или его законного представителя в получении денег, выписки с его счетов и другие документы. Если таковые отсутствуют, то помочь смогут свидетели, при которых осуществлялись расчеты.
Какие могут возникнуть проблемы?
Статья 687 ГК РФ обязует суд учитывать интересы всех сторон конфликта, поэтому ответчик правомочен приводить доводы, в силу которых он оказался неспособен выплачивать аренду. Юридически уважительными считаются такие причины как:
- доказанное отсутствие другого жилья при наличии маленьких детей (потребуются подтверждения из опеки);
- обоснованное сложное материальное положение;
- тяжелые болезни или травмы нанимателя.
По факту даже в случае удовлетворения судом требований наймодателя получить положенные деньги не всегда оказывается просто. Если арендатор отказывается платить, то придется обращаться к приставам. В полномочия последних входит наложение ареста на личное движимое и недвижимое имущество задолжавшего. Однако надо понимать, что такового, как и стабильного заработка, у него может попросту не оказаться.
Как быть в случае устных договоренностей?
Если квартира под аренду было сдана без оформления договора, то ситуация с задержкой или отказом временных жильцов от перечисления арендной платы двояка. С одной стороны, отсутствие подписанного обеими сторонами письменного соглашения не позволяет доказать факт достижения каких-либо договоренностей. Следовательно, через суд вернуть убытки будет невозможно.
Но с другой – официально квартиранты занимают помещение незаконно. Поэтому в теории проблем с их принудительным выселением с помощью полиции быть не должно. Но на деле в ответ на такую просьбу полицейские чаще всего направляют гражданина решать проблему путем судопроизводства. Сотрудники органов в такие ситуации вмешиваются крайне неохотно, поскольку не имеют в них права действовать силой.
Раз этичные методы не помогают, то обычно арендодателю приходиться вызвать МЧС для взлома замков в отсутствии непорядочных жильцов. Делается это обязательно в присутствии участкового, показания которого помогут при необходимости обосновать необходимость таких манипуляций.
Кроме того, для борьбы с незаконным захватом собственности можно попробовать воспользоваться опытом других людей. Вот несколько примеров:
- Собственник подает заявку в управляющую компанию на отключение собственной квартиры от коммуникаций. После ее удовлетворения остается лишь дождаться как нерадивые квартиранты съедут, устав жить без электричества, воды и газа.
- Владелец заказывает в свою квартиру охранную систему, причем среди имеющих право находиться в жилище указывает только себя и свою семью. При необходимости комплекс безопасности активируется, а приехавшая группа выдворяет посторонних за пределы вверенного объекта.
- Хозяин оповещает (заказное письмо, e-mail, SMS, записка в дверь) нанимателя о том, что к определенной дате планируется въезд других квартиросъемщиков. В качестве доказательства серьезности своих намерений к извещению прикрепить скриншоты объявлений.
Для снижения рисков от сдачи жилья внаем необходимо заключать договор, в котором детально прописать все аспекты сделки и дать детальное описание всего имущества. Сам факт подписания этой бумаги действует как фактор повышения ответственности сотрудничающих сторон, что позволяет снизить риски неисполнения ими своих обязательств.
