Несмотря на негативные прогнозы развития индустрии жилищного строительства, покупка квартир для последующей аренды на долгосрочную или краткосрочную перспективу остается одним из надежных способов не только сохранения, но и преумножения капитала. Прибыльность данного вида коммерческой деятельности зависит от технических, географических, социально-экономических факторов. Многое зависит и от того, в каком состоянии пребывает квартира под аренду, кому именно она сдается, проводится ли сделка официально или стороны сотрудничают на основании устной договоренности.
Как лучше сдавать жилье: самому или с помощью риэлтора?
Проще всего действовать через сотрудника агентства недвижимости: специалисты знают все тонкости ценообразования в данном сегменте рынка, располагают собственной базой потенциальных клиентов, подкованы в юридических тонкостях. Для арендодателя посреднические услуги оказываются на безвозмездной основе, но найти квалифицированного, опытного и добропорядочного специалиста удается не всегда.
Есть в этом вопросе свой подвох. Крупные агентства заинтересованы в документальном оформлении сделки, а потому собственник должен быть готов к сотрудничеству с арендатором в рамках договора. С одной стороны, договор найма – это большой плюс, его юридически грамотная подготовка и заключение позволит избежать немалого числа рисков для наймодателя. Но с другой стороны, обнародование желания заниматься арендным бизнесом может обернуться для гражданина боком. Дело здесь в том, что по закону с такого вида дохода необходимо платить налоги, а еще попадание контактов собственника в базы недобросовестных риэлторов чревато проблемами навязчивых звонков и рассылок будущем.
Аспекты ценообразования
Если выбрана тактика самостоятельного поиска квартирантов, то первым делом нужно определиться со стоимостью и форматом сдачи. Для этого предстоит ознакомиться с аналогичными предложениями рынка, причем нужно обратить внимание на следующие нюансы:
- Особенности локации. Существует единое для всех городов правило: чем ближе квартира находится к центру, транспортным развязкам, местам концентрации социально значимых объектов (магазинов, больниц, школ и садов, бизнес-центров), тем арендная ставка за расчетный период может быть выше. Ограничений цены не существует, но опираться предстоит на среднерыночный показатель.
- Срок. Сравнительный метод поможет определиться со стоимостью, однако важно понимать следующее: прибыльность сдачи на длительный срок всегда меньше, чем доходность посуточной аренды. Вместе с тем, краткосрочный формат работы требует лучшего оснащения недвижимости бытовыми предметами и сопряжен с большими рисками.
- Имущество. Речь идет о бытовой технике, средствах связи, мебели и аксессуаров, наличие которых позволяет сдавать жилье дороже. Но нужно учесть, что не всякий арендатор ответственно относится к чужой собственности, а потому неизбежны расходы на починку или замену вещей. Существует немногочисленная категория граждан не заинтересованных в обстановке в силу наличия собственной (например, переселенцы). Сотрудничать с такими арендаторами хоть и не сильно выгодно, зато надежно: они менее склонны к смене жилья и практически никогда не исчезают в один день без оплаты. Кроме того, сдача «без всего» хороша и минимумом амортизационных расходов.
- Комфортабельность и состояние. Хотя деление жилого фонда на классы нигде не закреплено, в данном сегменте понятия «бизнес-класс», «эконом» и «комфорт» имеют большое значение. Апартаменты с идеальным ремонтом и дорогостоящим оборудованием всегда будут дороже, чем старенькая хрущевка с советской мебелью и неработающими светильниками.
Как подготовить квартиру под аренду?
Независимо от стратегии поиска квартирантов жилье перед сдачей нужно тщательно прибрать, при необходимости сделать косметический или капитальный ремонт, установить и опломбировать приборы учета ресурсов. Большинство нанимателей щепетильно относятся к качеству и работоспособности инженерии. Если в доме течет кран, не работают выключатели или сломался полотенцесушитель, то собственник должен устранить все неисправности.
Иногда арендодатели сомневаются на предмет обеспечения квартиры бытовыми приборами и мебелью. Здесь совет таков: нужно представить себе портрет будущего жильца, оценить его запросы и потребности. Так, если планируется заселение семейных, то посуда, мелкая техника или текстиль обычно просто не нужны. Бизнесменам, одиноким гражданам, студентам указанные предметы жизненно необходимы.
Разумно будет оборудовать недвижимость недорогой, но полнофункциональной электроникой. Все просто: жильцы различаются, даже респектабельные граждане могут сломать аппаратуру, а починка всегда требует дополнительных затрат собственника, как денежных, так временных.
Одни сдают квартиры самостоятельно, другие через посредника. В любом случае вступать в арендные отношения лучше по договору найма, в котором максимально подробно зафиксировать все аспекты сделки.
