Риелторы, опытные наймодатели и квартиранты подтвердят, что снимать или сдавать жилые помещения всегда лучше на официальной основе. И главная причина здесь в том, что документальное оформление прав и обязанностей сотрудничающих сторон позволяет обеспечить безопасность, взаимную выгоду и отсутствие конфликтов. Несмотря на то, что закон не стандартизирует формат заключения подобных соглашений, специалисты придерживаются общепринятых типовых договоров найма жилья.
Чем отличаются договора аренды и найма?
Согласно п.2 ст. 671 ГК РФ понятие «найм» в отношении жилья применимо только в тех случаях, когда собственник для временного пользования предоставляет площади для проживания физических лиц. В других ситуациях сотрудничество ведется на основе договоров аренды либо субаренды.
При сдаче помещений внаем на срок более года возникает обременение, которое необходимо зарегистрировать в Росреестре в течении месяца с момента подписания бумаг. Во избежание волокиты эти договора чаще всего заключают на 11 месяцев, а затем составляют новые. При арендных взаимоотношениях регистрации подлежит сам договор. Если сроки не прописаны, то по умолчанию оба вида соглашений считаются действующими в течении 5 лет (ст. 610 и ст.683 ГК РФ).
При необходимости досрочного расторжения гражданину выгоднее быть нанимателем, чем арендатором. Это связано с тем, что инициатива о прекращении действия договорного документа может исходить от временного жильца при условии заблаговременного предупреждения собственника (3 месяца). Проще говоря, при найме владелец не имеет права выселять проживающего без весомых на то причин. Об аренде такого не скажешь, что подтверждают положения ст. 619 ГК РФ.
Базовая структура типового договора найма жилья
Письменное соглашение о передаче жилья внаем состоит из следующих пунктов:
- Описание предмета договора – целой квартиры/индивидуального домовладения либо их отдельных частей.
- Характеристика основных принципов достигнутых договоренностей, зачастую включая и размер арендной ставки.
- Порядок оплаты за пользование съемным жилым помещением, а также иные обязанности и права.
- Сроки действия и нюансы преждевременного расторжения.
- Реквизиты и подписи.
- Приложения: акты приема-передачи и опись имущества.
Рекомендации по составлению
Если квартирант и владелец недвижимости нашли друг друга через агентство либо частного риелтора, то особенно беспокоиться за договор не придется. У специалистов есть не только типовые формы, но и эксклюзивные решения, адаптированные под конкретные жизненные обстоятельства. Другое дело, если сотрудничество ведется напрямую, да еще и между новичками. Тут пригодятся советы бывалых.
Безопасность превыше всего
Чтобы защититься от мошенничества и возможных споров нужно проследить, чтобы документ подписывался законным владельцем квадратных метров (либо его официальным представителем) и тем гражданином, который планирует жить на их территории.
Временным жильцам стоит запросить у оппонента свидетельство о собственности/выписку из ЕГРН/договор соцнайма, а также выписку из домовой книги. Последняя нужна для того, чтобы убедиться в отсутствии притязаний на объект третьих лиц. Если обнаружиться, что по этому адресу прописаны еще люди, то имеет смысл затребовать их письменное согласие на совершение сделки.
Бывает, что помещение сдает третье лицо, в то время как собственник находится в отъезде или вовсе проживает в другой стране. Чаще всего таким лицом выступает сотрудник риэлторской фирмы. При таком раскладе нужно проконтролировать наличие нотариально заверенной доверенности на право агента проводить операции с имуществом доверителя.
Наймодателю следует проверить удостоверения личности тех, кого он пускает на свою жилплощадь. Такая позиция позволит защитить свои интересы в суде, если непорядочные квартиранты попытаются сдать имущество в субаренду под видом хозяина недвижимости (по поддельным бумагам).
Договоренности по бытовым вопросам – залог спокойного завтра
Здесь нанимателю нужно не только обговорить вслух, но и зафиксировать письменно разрешение хозяина на:
- проживание с детьми и домашними питомцами;
- возможность привоза и установки дополнительной мебели или иных предметов интерьера;
- приглашение гостей (в том числе с ночлегом);
- курение в помещении;
- выполнение мелких операций (в частности, сверловки стен для монтажа навесных полок, картин или шкафов).
Очень полезно будет заранее согласовать, кто будет заниматься и проплачивать текущий ремонт имущества либо инженерии. В теории финансовая ответственность за убытки по вине квартиросъемщика на него же и ложится, но на практике доказать его причастность не всегда реально. Поэтому износ бытового оснащения часто становится головной болью наймодателя.
Финансовые вопросы
Помимо размера ежемесячного платежа в договоре стоит прописать порядок индексации ставки, формат оплаты коммунальных услуг и удобный способ передачи денег. Иногда стороны выбирают схему перечисления квартплаты за несколько месяцев вперед, но здесь действовать нужно очень осторожно (подробнее в статье про оплату аренды квартир).
В этот раздел принято вносить факт внесения «страховочной суммы». То есть тех денег, которые тратятся на восстановление поврежденного имущества при досрочном аннулировании договора. Если претензий у собственника относительно целостности интерьера нет, то этот капитал возвращается жильцу. Для снижения рисков махинаций рекомендуется максимально детально описать (а желательно сфотографировать!) состояние обстановки и оборудования.
Сдавать и снимать жилье по договору найма – это цивилизованный способ заключения сделки, позволяющий соблюсти интересы всех ее участников. Стандартные формы этого документа без проблем можно скачать в интернете или запросить в посреднических организациях.
